Actualizado al 20 de agosto de 2026.
El DFL2 es uno de los principales instrumentos tributarios asociados a la vivienda económica en Chile y, durante décadas, ha sido especialmente relevante para quienes invierten en propiedades destinadas al arriendo.
Sin embargo, sus beneficios fueron limitados en 2010 a las dos primeras viviendas de cada persona natural. La megarreforma impulsada por el Gobierno de José Antonio Kast modifica este escenario, creando un nuevo régimen tributario para determinadas viviendas DFL2 desde la tercera propiedad en adelante.
En este artículo revisamos qué es el DFL2, cuáles son sus beneficios actuales y qué cambia para los inversionistas inmobiliarios.
¿Qué es el DFL2 y por qué es importante para los inversionistas inmobiliarios?
El DFL2 fue creado en 1959 para incentivar la construcción y adquisición de viviendas económicas mediante beneficios tributarios.
Actualmente, se consideran viviendas económicas aquellas cuya superficie edificada no supera los 140 m².
Para los inversionistas, su principal atractivo está en que las viviendas acogidas al régimen pueden acceder a distintos beneficios tributarios, reduciendo tanto la carga asociada a los ingresos por arriendo como algunos costos de adquisición y propiedad.
El principal límite actual es que los beneficios tributarios más relevantes están restringidos a las dos primeras viviendas DFL2 de cada persona natural.
¿Cómo funciona actualmente el DFL2?
1. El arriendo puede quedar exento del Impuesto a la Renta
Uno de los principales beneficios es que las rentas provenientes del arriendo de las primeras dos viviendas DFL2 de una persona natural pueden tener el carácter de ingreso no constitutivo de renta, cumpliendo los requisitos establecidos por la normativa.
En términos simples, estos ingresos no se incorporan a la base sobre la cual se calcula el Impuesto Global Complementario.
Para un inversionista, esto puede tener un impacto importante sobre la rentabilidad neta de la propiedad.
2. Reducción de hasta 50% en contribuciones
Las viviendas acogidas al DFL2 también pueden acceder a una rebaja de 50% en las contribuciones, bajo las condiciones y por los períodos establecidos en la normativa.
Esto permite reducir uno de los principales costos recurrentes asociados a la propiedad.
3. El límite de superficie es de 140 m²
Para acogerse al régimen tradicional, la vivienda económica DFL2 debe tener una superficie edificada de hasta 140 m².
4. Costos operacionales
El DFL2 también contempla beneficios asociados a los costos de adquisición de la propiedad.
Entre ellos se encuentra una tasa reducida del impuesto de timbres y estampillas aplicable al financiamiento hipotecario de viviendas acogidas al régimen, además de una reducción de 50% en los costos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
Estos beneficios se suman al tratamiento tributario de los ingresos por arriendo y contribuciones.
¿Por qué se limitó el DFL2 a dos propiedades?
Con el tiempo, el DFL2 dejó de ser utilizado únicamente como instrumento de política habitacional y comenzó a tener un rol importante en la inversión inmobiliaria.
Por esta razón, la modificación implementada en 2010 limitó a dos viviendas por persona natural el acceso a sus principales beneficios tributarios.
Un inversionista podía seguir comprando propiedades, pero desde la tercera debía considerar el régimen tributario general.
La megarreforma busca modificar precisamente esta situación.
¿Qué cambia con la megarreforma de Kast?
La reforma crea un nuevo régimen tributario para determinadas viviendas económicas DFL2 desde la tercera propiedad en adelante.
En lugar de perder completamente el beneficio después de las dos primeras viviendas, las nuevas propiedades que cumplan los requisitos podrán acceder a un impuesto único de 5% sobre las rentas brutas de arriendo.
El nuevo régimen está contemplado para comenzar a regir desde el 1 de enero de 2027, sujeto a la entrada en vigencia de la nueva normativa.
¿Cómo funcionará el nuevo DFL2 desde la tercera propiedad?
La diferencia principal puede resumirse así:
| Régimen actual | Nuevo régimen | |
|---|---|---|
| Primeras dos viviendas DFL2 | Beneficios actuales | Se mantienen |
| Desde tercera vivienda | Régimen general | Impuesto único de 5% |
| Superficie máxima | 140 m² | 90 m² |
| Base del impuesto | — | Arriendo bruto |
| Número máximo de propiedades | 2 con beneficio tradicional | Sin número máximo establecido |
Por lo tanto, no se trata simplemente de extender el DFL2 actual.
Se crea un nuevo régimen tributario, con condiciones diferentes y especialmente orientado a viviendas de menor superficie destinadas al arriendo.
¿Qué significa el impuesto único de 5%?
El nuevo impuesto corresponde al 5% de la renta bruta obtenida por el arriendo.
Por ejemplo, si una propiedad genera $500.000 mensuales de arriendo, obtiene $6.000.000 anuales.
Con una tasa de 5%, el impuesto sería de:
$300.000 al año.
La comparación relevante debe hacerse contra el impuesto que correspondería pagar bajo el régimen general.
Se amplia para personas jurídicas
La reforma contempla que determinadas personas jurídicas puedan acceder al régimen especial, siempre que cumplan las condiciones establecidas.
Entre ellas, la sociedad debe tener como giro exclusivo actividades relacionadas con la cesión del uso o goce temporal o explotación de las viviendas económicas que califican para el régimen.
Esto abre una alternativa relevante para inversionistas que buscan construir carteras inmobiliarias mediante sociedades.
Pero no significa que cualquier sociedad pueda acceder automáticamente al 5%: la estructura y el giro efectivo de la empresa son determinantes.
¿Qué pasa con los inversionistas que ya tienen dos DFL2?
Aquí aparece uno de los principales atractivos de la reforma.
Una persona que actualmente posee dos propiedades DFL2 puede seguir comprando nuevas viviendas, pero hoy la tercera propiedad no accede automáticamente a los beneficios del régimen.
Con la nueva normativa, una tercera vivienda que cumpla los requisitos podría acogerse al impuesto único de 5%.
Y lo mismo podría ocurrir con una cuarta, quinta o sexta propiedad.
En otras palabras, la barrera tributaria que actualmente aparece después de la segunda propiedad se transforma en un régimen especial para las siguientes viviendas económicas.
¿Por qué esta modificación puede ser relevante para la inversión en renta inmobiliaria?
La rentabilidad de una propiedad depende de múltiples variables: precio de compra, financiamiento, tasa de interés, arriendo, vacancia, gastos, plusvalía y tributación.
La reforma puede mejorar la ecuación tributaria para determinados inversionistas, especialmente para quienes buscan construir una cartera de varias propiedades destinadas a renta residencial.
Pero la propiedad tiene que funcionar antes de impuestos. El precio de compra, el arriendo esperado, la ubicación y el financiamiento siguen siendo determinantes.
Un ejemplo sencillo: antes y después de la megarreforma
Imaginemos una tercera propiedad DFL2 de 80 m² que genera $500.000 mensuales de arriendo, equivalentes a $6.000.000 anuales.
Supongamos además que el inversionista tiene una renta mensual de $3.000.000, por lo que se encuentra en un tramo de 13,5% de Impuesto Global Complementario.
Régimen actual
Al tratarse de una tercera propiedad, la renta queda fuera del beneficio tradicional de las dos primeras viviendas y debe analizarse bajo el régimen general correspondiente.
Si esos $6.000.000 adicionales tributaran al 13,5%, el impuesto asociado sería de aproximadamente:
$810.000 anuales.
Nuevo régimen
Si la propiedad cumple todos los requisitos y el inversionista opta por el nuevo régimen, pagaría un 5% sobre los $6.000.000 de renta bruta anual:
$300.000 de impuesto anual.
La diferencia sería de aproximadamente $510.000 al año a favor del nuevo régimen.
En este ejemplo, la tasa efectiva sobre el arriendo baja desde un 13,5% a un 5%.
Por supuesto, el cálculo real dependerá de la situación tributaria de cada inversionista y de las condiciones específicas de la propiedad.
¿Qué significa esto para alguien que quiere invertir hoy?
Si estás evaluando comprar una primera o segunda propiedad DFL2, el régimen tradicional sigue siendo el punto de referencia.
Pero si ya tienes dos propiedades y estás pensando en construir una cartera mayor, la megarreforma cambia el escenario.
Desde 2027, si entra en vigencia en los términos aprobados, determinadas propiedades que hoy tributarían bajo el régimen general podrían acceder a una tributación especial de 5%.
La pregunta, entonces, deja de ser solamente «¿puedo comprar una tercera propiedad DFL2?» y pasa a ser:
¿La propiedad que estoy comprando genera suficiente rentabilidad para que tenga sentido incorporarla a mi cartera bajo este nuevo régimen?
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