La intervención de Donald Trump en Venezuela y el término del régimen de Maduro han abierto un nuevo escenario para la inversión inmobiliaria en Chile. En particular, surge una pregunta clave: ¿cómo podría afectar un eventual retorno de venezolanos a la renta inmobiliaria en Chile?
En Chile viven actualmente más de 1.300.000 venezolanos, pero cerca del 50% de ellos reside en la Región Metropolitana, por lo que cualquier movimiento relevante de esta población tendría efectos principalmente en esta región.
Crisis de la renta inmobiliaria en comunas emergentes de la RM
Durante mucho tiempo, comunas emergentes de la Región Metropolitana fueron las predilectas para invertir en renta inmobiliaria. Si hace 15 años Estación Central e Independencia vivieron su boom, luego vinieron San Miguel y La Cisterna, y más recientemente Cerrillos y Huechuraba han sido las preferidas. No obstante, en los últimos años, la renta inmobiliaria en comunas emergentes de la Región Metropolitana se ha ido complejizando por diversas razones. Entre las principales se encuentran planos reguladores que fueron poco restrictivos, lo que permitió una altísima densidad de proyectos, generando una fuerte competencia entre propietarios.
A esto se suman nuevas problemáticas urbanas que han ido afectando el atractivo de estas comunas como lugares para vivir, principalmente ligadas a calidad de vida, seguridad y cercanía a barrios afectados por el narcotráfico.
¿Se viene un éxodo de venezolanos desde Chile?
La noticia sobre la situación política en Venezuela ha generado esperanza entre muchos venezolanos que tuvieron que abandonar su país. Esto ha instalado la idea de un posible retorno masivo.
Sin embargo, es poco probable que se genere un éxodo inmediato. Venezuela enfrentará un proceso de recuperación institucional y económica que tomará varios años (probablemente décadas), y muchos venezolanos que hoy viven en Chile se encuentran en condiciones que les costaría mucho tiempo recuperar en su país de origen.
Aun así, es razonable pensar que una parte de esta población sí podría volver. Aun cuando el factor económico es desfavorable, hay otros factores que pesarán en la decisión de cada venezolano residente en Chile. El patriotismo y los vínculos familiares pueden empujar a una proporción de ellos al regreso.
¿Por qué la Región Metropolitana sería la más afectada?
La Región Metropolitana concentra cerca del 50% de la población venezolana del país. Como podemos ver en el gráfico que sigue, donde se muestran las 10 comunas a nivel nacional con mayor proporción de venezolanos, todas pertenecen a la Región Metropolitana. Es más, en comunas como Estación Central, Santiago Centro e Independencia, prácticamente 1 de cada 4 habitantes son venezolanos.
Esto implica que una parte relevante de la demanda por arriendos en estas comunas depende directamente de esta población.
Impacto del retorno de venezolanos en la renta inmobiliaria
Si se produce un retorno parcial, incluso sin ser masivo, el impacto en comunas emergentes de la RM podría ser significativo:
- Menor demanda por arriendos.
- Aumento relevante de la vacancia, es decir, del porcentaje de departamentos desocupados.
- Presión a la baja en los precios de arriendo, dada esta mayor competencia entre quienes son propietarios.
- Mayor dificultad para la reventa de propiedades, por el mismo análisis de oferta y demanda.
Invertir fuera de Santiago: una estrategia más estable
Fuera de la Región Metropolitana la situación es distinta. Si revisamos el top 10 de comunas con mayor relevancia de población venezolana fuera de la RM, los porcentajes varían entre 3 y 6%, muy por debajo de lo visto en el gráfico anterior. Y aun cuando estos porcentajes no son para alarmarse, sí es interesante visualizar que 4 de estas 10 comunas pertenecen a la Región de Valparaíso.
Por eso, invertir fuera de la Región Metropolitana aparece como una estrategia más estable frente a cambios demográficos y contextos internacionales.
Recomendación final para inversionistas
Si estás pensando en invertir, es fundamental analizar el contexto completo del mercado. La alta densidad de oferta, la dependencia de ciertos segmentos de demanda y los cambios geopolíticos pueden afectar directamente la rentabilidad.
Hoy, invertir en la Región Metropolitana sin un análisis profundo implica asumir riesgos cada vez mayores. En paralelo, vemos un mercado en las regiones que es menos riesgoso, pero es importante no generalizar. Es clave analizar los distintos factores que afectan la inversión, para elegir un sector o comuna donde el riesgo sea bajo y la proyección de rentabilidad, alto.
Si te interesa aprender más sobre que zonas o comunas muestran indicios positivos para renta inmobiliaria, contáctanos y te explicaremos que mirar a la hora de decidir.