El proyecto de reconstrucción ingresado por el gobierno de José Antonio Kast busca reactivar una economía que, en el caso del sector inmobiliario, lleva varios años mostrando señales de deterioro.
Los números son elocuentes: déficit habitacional sobre las 800.000 viviendas, más de 100.000 unidades nuevas sin vender, caída en los permisos de edificación a mínimos desde 2008 y una fuerte restricción al crédito hipotecario .
En este contexto, el proyecto propone una batería de medidas que apuntan a tres problemas estructurales: falta de demanda efectiva, baja rentabilidad para invertir y exceso de regulación.
A continuación, revisamos las más relevantes y cómo podrían impactar la industria inmobiliaria.
Nuevo régimen tributario para viviendas DFL2: un impulso directo a la inversión en renta
Uno de los cambios más significativos es la creación de un régimen tributario especial para las propiedades DFL2 destinadas a arriendo.
En términos simples, el proyecto propone que, a partir de la tercera propiedad, las rentas de arriendo paguen un impuesto único del 5%, muy por debajo de las tasas actuales del global complementario. Este beneficio aplicaría tanto a personas naturales como jurídicas, pero con una restricción importante: solo para viviendas de hasta 90 m² .
¿Por qué esto es relevante? Porque hoy uno de los principales frenos a la inversión en renta es la carga tributaria. En muchos casos, los inversionistas terminan pagando tasas efectivas muy superiores, lo que reduce significativamente la rentabilidad.
Con este cambio:
- Se mejora el retorno neto de la inversión
- Se incentiva la compra de propiedades para arriendo
- Se fomenta la formalización del mercado
Más allá del detalle técnico, el mensaje es claro: el proyecto busca empujar el mercado hacia un modelo más pro-inversionista.
Exención temporal del IVA a viviendas nuevas: el shock de corto plazo
Si hay una medida con impacto inmediato, es la eliminación del IVA a la venta de viviendas nuevas por un período de 12 meses.
Esta exención —que hoy equivale a un 19%— podría traducirse en una baja efectiva de precios entre 5% y 10% (según estipula el proyecto de ley) dependiendo de la estructura de costos del proyecto .
El objetivo es claro: destrabar el stock de viviendas que hoy no logra venderse debido a la falta de acceso al crédito.
En la práctica, esto podría generar:
- Un aumento rápido en las ventas
- Aceleración en la toma de decisiones de compra
- Mayor liquidez para inmobiliarias
Ahora bien, no está exento de riesgos. Al ser una medida transitoria, podría generar un “efecto ventana”, donde la demanda se adelanta en el tiempo, pero no necesariamente se sostiene después.
Exención de contribuciones para adultos mayores: más movilidad en el mercado
Otra medida relevante —aunque menos directa— es la exención total del pago de contribuciones para mayores de 65 años en su vivienda principal.
Esto implica que un segmento importante de la población reducirá significativamente su carga financiera, lo que puede influir en decisiones habitacionales que hoy están postergadas.
En concreto, esta medida podría:
- Facilitar cambios de vivienda en adultos mayores
- Liberar liquidez en ese segmento
- Aumentar la rotación de propiedades
Si bien no impacta directamente la inversión, sí puede generar mayor dinamismo en el mercado residencial.
Reducción del impuesto de primera categoría: más proyectos viables
El proyecto también contempla una rebaja gradual del impuesto corporativo, desde el 27% al 23% en un plazo de 4 años, quedando en niveles cercanos al promedio OCDE.
Este cambio tiene implicancias directas para el desarrollo inmobiliario. Una menor carga tributaria mejora la rentabilidad de los proyectos, aumenta la capacidad de reinversión y puede volver viables iniciativas que hoy no lo son.
En un escenario donde muchos proyectos están detenidos, este tipo de medidas puede ser clave para reactivar la oferta en el mediano plazo.
Menos permisología: el cambio estructural que puede destrabar el sector
Más allá de los incentivos tributarios, el proyecto aborda uno de los principales problemas del sector: la excesiva burocracia en la aprobación de proyectos.
Las modificaciones propuestas apuntan a reducir plazos, aumentar la certeza jurídica y limitar la discrecionalidad de los organismos públicos. Entre los cambios más relevantes destacan:
- Límites al proceso de evaluación ambiental (SEIA)
- Plazos definidos para pronunciamientos del Consejo de Monumentos Nacionales
- Reducción del plazo de invalidación de permisos de 2 años a 6 meses
Este punto es clave. Hoy, muchos proyectos no se frenan por falta de demanda, sino por incertidumbre regulatoria.
Reducir esa incertidumbre podría traducirse en:
- Menores costos de desarrollo
- Plazos más acotados
- Mayor oferta de proyectos en el futuro
Probablemente, este es el cambio con mayor impacto estructural en el largo plazo.
Conclusión: un proyecto que mezcla urgencia y cambios de fondo
El proyecto de reconstrucción combina medidas de corto plazo —como la exención de IVA— con reformas estructurales que buscan cambiar las reglas del juego en la industria inmobiliaria.
En síntesis:
- En el corto plazo, se busca reactivar la demanda
- En el mediano plazo, mejorar la rentabilidad de invertir
- En el largo plazo, reducir las barreras para desarrollar proyectos
Aun así, hay un factor clave: todas estas medidas deben pasar por el Congreso, donde es esperable que sufran modificaciones.
Una lectura estratégica para inversionistas
Más allá de la discusión política, este proyecto deja una señal clara: el mercado inmobiliario en Chile está pasando por un proceso de ajustes estructurales. La industria de la construcción es la más intensiva en mano de obra a nivel nacional, por lo que es foco de la política pública cuando la tasa de desempleo es alta.
Independiente de como avance este proyecto en particular en el poder legislativo, se están viendo señales claras de un ciclo positivo para la industria en los próximos años. Un escenario que incluiría:
- Mayor protagonismo de inversionistas en renta
- Reactivación de proyectos inmobiliarios
- Un mercado más dinámico, pero también más competitivo
Para quienes están evaluando invertir, el momento actual —marcado por incertidumbre, pero también por potenciales cambios regulatorios— puede representar una ventana interesante.