Actualizado al 19 de junio de 2026.

En este artículo encontrarás

✔ En qué etapa se encuentra actualmente la megarreforma de Kast.

✔ Qué tan probable es que el proyecto sea aprobado en el Senado.

✔ Qué medidas inmobiliarias siguen vigentes tras su paso por la Cámara de Diputados.

✔ Qué cambios podrían producirse durante la discusión en el Senado.

✔ Qué lectura estratégica debería hacer un inversionista inmobiliario frente a este escenario.

Introducción

A poco más de dos meses de su ingreso al Congreso, el proyecto de Reconstrucción Nacional impulsado por el gobierno de José Antonio Kast ya superó su primer gran obstáculo: fue aprobado por la Cámara de Diputados y comenzó su segundo trámite constitucional en el Senado.

Sin embargo, el escenario político cambió. Mientras en la Cámara el proyecto avanzó con relativa holgura (90 votos a favor contra 59 en contra), en el Senado las mayorías son mucho más estrechas y la negociación será inevitable. Además, en el Senado no cuenta con un aliado clave: Los 14 votos de el PDG no se traspasarán al Senado, ya que no cuentan con ningún parlamentario en la cámara alta.

Para quienes invierten —o están evaluando invertir— en renta inmobiliaria, la pregunta ya no es cuáles eran las medidas originales del proyecto, sino cuáles siguen vigentes, qué tan probable es que prosperen, y que plazos esperar.

En este artículo revisamos el estado actual de la tramitación, las medidas que continúan en carrera y los principales cambios que podrían producirse antes de su eventual publicación como ley.

¿En qué etapa está la megarreforma de Kast?

El proyecto se encuentra actualmente en su segundo trámite constitucional.

Tras ser aprobado por la Cámara de Diputados, inició su discusión en el Senado, donde enfrentará probablemente la etapa más compleja de toda su tramitación. Si logra superar esta instancia, posteriormente deberá discutirse artículo por artículo antes de quedar en condiciones de transformarse en ley.

Cronología de la tramitación

La Cámara de Diputados, dicho en simple, ya quedó atrás. El proyecto fue despachado al Senado hace aproximadamente un mes y ahora enfrentará la votación que realmente definirá si continúa avanzando y bajo qué condiciones.

¿Tiene los votos para ser aprobada en el Senado?

Esta es probablemente la principal interrogante que existe hoy.

La respuesta más objetiva es que sí tiene posibilidades de avanzar, aunque con un margen bastante más estrecho que en la Cámara de Diputados.

El gobierno necesita reunir 26 votos para aprobar la idea de legislar en la Sala del Senado. Según distintos trascendidos políticos, ese piso estaría relativamente asegurado, aunque dependerá del respaldo de algunos senadores independientes y de centroderecha moderada.

Entre ellos aparecen nombres como Matías Walker, Miguel Ángel Calisto, Alejandro Kusanovic y Karim Bianchi. Ninguno pertenece al oficialismo, pero tampoco ha descartado apoyar la iniciativa. De hecho, Walker manifestó públicamente su disposición a votar favorablemente la idea de legislar, respaldando el diagnóstico económico que busca abordar el proyecto.

La oposición, en tanto, ha mantenido una postura mayoritariamente crítica, aunque hasta ahora no ha logrado reunir los votos suficientes para bloquear el avance del proyecto. Una señal de ello fue la votación sobre el itinerario legislativo realizada esta semana, donde el oficialismo se impuso por 24 votos contra 21. Si bien esa votación no definía el fondo de la iniciativa, sí mostró que el equilibrio político favorece hoy al Ejecutivo.

Otro elemento relevante es la disposición que ha mostrado el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, para introducir ajustes. Durante la discusión en comisión señaló que está abierto a recibir propuestas concretas de la oposición y realizar modificaciones paramétricas en algunos artículos, aunque descartó retirar la urgencia del proyecto o extender indefinidamente su discusión.

En otras palabras, el escenario más probable hoy no parece ser un rechazo total del proyecto, sino una negociación respecto de algunos de sus artículos.

¿Qué medidas inmobiliarias siguen vigentes tras el paso por la Cámara?

Desde la perspectiva del mercado inmobiliario, el balance del paso por la Cámara de Diputados fue favorable.

Las principales medidas que afectan directamente a inversionistas, inmobiliarias y desarrolladores lograron mantenerse durante la primera etapa de la tramitación.

Medidas que fueron aprobadas

El nuevo régimen tributario para viviendas DFL2 destinadas a arriendo quedó prácticamente intacto.

La propuesta establece que, a partir de la tercera propiedad de hasta 90 m², el inversionista podrá optar por pagar un impuesto único del 5% sobre el arriendo bruto, reemplazando la tributación bajo el Global Complementario.

Para personas jurídicas dedicadas exclusivamente al arriendo habitacional aplica el mismo régimen. Sin embargo, el proyecto establece que, si la empresa obtiene ingresos provenientes de otra actividad, pierde este beneficio de manera permanente.

Así mismo, la exención transitoria del IVA a viviendas nuevas por 12 meses fue aprobada sin mayores complicaciones. Esta es una de las medidas que ha generado mayor expectativa entre los inversionistas, aunque aun no está claro cuál sería el impacto real en los precios en caso de aprobarse.

También fue aprobada la reducción gradual del impuesto de primera categoría desde el 27% al 23%, proceso que se implementaría durante cuatro años.

Desde el punto de vista inmobiliario, esta medida mejora la rentabilidad esperada de los proyectos y podría permitir que desarrollos que hoy no son económicamente viables vuelvan a ejecutarse.

Otro artículo que avanzó sin modificaciones relevantes fue la reducción del plazo para invalidar autorizaciones sectoriales desde dos años a seis meses.

Aunque puede parecer un cambio menor, apunta directamente a uno de los principales problemas del sector: la incertidumbre regulatoria. Reducir ese plazo entrega mayor certeza jurídica a los desarrolladores y disminuye el riesgo de que proyectos ya aprobados sean posteriormente cuestionados.

Finalmente, también fue aprobada la exención del pago de contribuciones para adultos mayores de 65 años respecto de su vivienda principal, aunque este punto generó debate por el impacto que podría tener sobre el financiamiento municipal.

Medidas que fueron rechazadas

No todas las iniciativas sobrevivieron al paso por la Cámara.

Dos artículos fueron rechazados: la norma relacionada con inteligencia artificial y propiedad intelectual, y la eliminación de la franquicia tributaria del SENCE.

En ambos casos, los votos en contra provinieron principalmente de parlamentarios de Renovación Nacional que se desmarcaron del oficialismo.

Ninguno de estos rechazos tiene efectos relevantes para la inversión inmobiliaria.

¿Qué puede cambiar durante la discusión en el Senado?

Históricamente, el Senado ha sido la cámara donde las grandes reformas experimentan sus modificaciones más importantes.

Todo indica que esta ocasión no será distinta.

Las principales diferencias políticas hoy no se concentran en las medidas inmobiliarias, sino en otros capítulos del proyecto, particularmente aquellos relacionados con la invariabilidad tributaria para grandes inversiones, la duración del crédito al empleo y el impacto fiscal que tendrían las rebajas tributarias durante los primeros años.

El propio ministro Quiroz ya manifestó disposición a introducir ajustes en varios de esos puntos.

En contraste, las medidas que afectan directamente al mercado inmobiliario —como el nuevo régimen DFL2, la rebaja del impuesto corporativo y las modificaciones orientadas a reducir la permisología— han mostrado hasta ahora un respaldo relativamente transversal y han generado bastante menos controversia durante la discusión legislativa.

Eso no significa que llegarán intactas al texto definitivo.

Sin embargo, hasta ahora las medidas con mayor impacto para la inversión inmobiliaria han mostrado un respaldo transversal mayor que otros capítulos del proyecto. Eso aumenta la probabilidad de que lleguen al texto final, aunque no se descarta que puedan sufrir ajustes menores durante la discusión en el Senado.

Respecto de los plazos, la votación en Sala está prevista para la semana del 22 de junio. Si el proyecto es aprobado en general, volverá posteriormente a las comisiones del Senado para su discusión artículo por artículo, etapa donde probablemente se concentrarán las negociaciones más relevantes.

Si ese calendario se cumple, el proyecto podría transformarse en ley durante el segundo semestre de 2026.

Conclusión: ¿Conviene esperar la aprobación de la megarreforma para invertir?

En inversión inmobiliaria existe una máxima que suele repetirse: los mercados tienden a adelantarse a la política.

Cuando una reforma comienza a percibirse como probable, las expectativas de compradores, inversionistas e inmobiliarias suelen empezar a ajustarse antes de que la ley entre en vigencia.

Por eso, más que preguntarse cuándo se aprobará la megarreforma, quizás la pregunta relevante sea otra: ¿las condiciones actuales ya justifican una inversión por sí solas?

Hoy seguimos observando un mercado con descuentos relevantes en proyectos nuevos, un elevado stock de viviendas terminadas, subsidios hipotecarios vigentes y una demanda por arriendo que continúa siendo sólida en muchas ciudades del país.

Si, además, parte de estas medidas termina convirtiéndose en ley, simplemente mejoraría un escenario que ya comienza a mostrar señales de recuperación.

Esperar a que la reforma esté completamente aprobada puede entregar mayor certeza jurídica, pero también implica el riesgo de llegar cuando parte de las oportunidades ya hayan sido aprovechadas por otros inversionistas.

¿Quieres entender cómo este escenario puede afectar una inversión específica?

Cada inversionista enfrenta una realidad distinta. El impacto de estas medidas dependerá de factores como tu carga tributaria, patrimonio, horizonte de inversión y objetivos financieros.

En NUCO Consulting analizamos cada proyecto con una mirada técnica y basada en datos, para ayudarte a tomar decisiones informadas más allá de la contingencia política.

Fuentes consultadas

• Senado de Chile.
• Cámara de Diputadas y Diputados.
• Ministerio de Hacienda.
• Dirección de Presupuestos (Dipres).
• Servicio de Impuestos Internos (SII).
• Diario Financiero.
• El Mercurio.
• La Tercera.