Actualizado al 26 de octubre de 2026.
Ya es oficial. El sábado 17 de octubre de 2026 se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.850, para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social. Con eso quedó fijado el calendario de una de sus medidas con más impacto en el mercado inmobiliario: la exención temporal del IVA a las viviendas nuevas.
La ley trae en realidad dos beneficios distintos. El primero es una exención voluntaria del IVA por 12 meses para la primera venta de ciertas viviendas nuevas. El segundo es una devolución del IVA para compraventas firmadas antes de que la exención empiece a regir.
En este artículo te contamos qué exige el texto publicado, cuáles son las fechas exactas y qué cambia para quien está evaluando invertir.
¿Desde cuándo rige la exención del IVA a la vivienda?
La ley fija el inicio en el primer día hábil del mes subsiguiente a su publicación. Como se publicó en octubre, la exención comienza el martes 1 de diciembre de 2026 y dura un año, es decir, hasta fines de noviembre de 2027.
| Hito | Fecha |
|---|---|
| Ingreso del proyecto al Congreso | 22 de abril de 2026 |
| Publicación de la Ley 21.850 en el Diario Oficial | 17 de octubre de 2026 |
| Fin de la ventana de devolución e inicio de la exención | 1 de diciembre de 2026 |
| Término de la exención | Fines de noviembre de 2027 |
Ojo con el período intermedio: quien firme su escritura entre el 17 de octubre y el 30 de noviembre de 2026 todavía no está en la exención. Paga IVA y queda en la ventana de devolución, que explicamos más abajo.
Además, la medida es voluntaria. Que una vivienda cumpla los requisitos no obliga a la inmobiliaria a venderla sin IVA.
¿Qué viviendas pueden venderse sin IVA?
La exención no aplica a cualquier propiedad nueva. La ley exige que se cumplan cuatro requisitos a la vez:
- Que sea una vivienda. Un inmueble construido y destinado a la habitación, sin importar su valor, superficie ni el número de unidades del proyecto. No hay tope de UF ni de metros cuadrados.
- Que sea su primera venta. La primera transferencia del inmueble nuevo después de obtener la recepción municipal. Las ventas entre empresas relacionadas no cuentan como primera venta.
- Que tenga recepción definitiva antes de la publicación de la ley. El certificado de recepción definitiva de obras de la Dirección de Obras Municipales debe tener fecha anterior al 17 de octubre de 2026. La recepción parcial no basta.
- Que la compraventa se firme dentro del año de vigencia, o que provenga de una promesa formalizada dentro de ese año (lo vemos en la siguiente sección).
Los estacionamientos y bodegas también quedan exentos si se venden en el mismo acto que la vivienda y están cubiertos por la misma recepción definitiva, o por una anterior a la publicación de la ley.
En otras palabras, no basta con que una propiedad sea nueva: tiene que estar terminada y recepcionada antes del 17 de octubre.
¿Qué pasa si compré o compro una vivienda en verde?
Aquí hay que separar dos cosas: la recepción del proyecto y la promesa de compraventa.
La recepción es lo que deja fuera a la mayoría de los proyectos en verde. Si el edificio no tenía recepción definitiva antes del 17 de octubre de 2026, esas viviendas no pueden acogerse a la exención, aunque se terminen y escrituren durante 2027.
La promesa, en cambio, sí puede servir. La ley acepta compraventas escrituradas después del año de vigencia, siempre que tengan como antecedente una promesa firmada dentro de ese año por escritura pública o por instrumento privado protocolizado. Una promesa simple, sin notario, no cumple esta condición.
En resumen: si el proyecto ya está recepcionado, una promesa bien formalizada durante el año te permite asegurar el beneficio aunque la escritura se firme más adelante. Si el proyecto no está recepcionado, la promesa no lo salva.
¿Cuánto representa realmente el IVA en el precio de una vivienda?
La tasa del IVA es 19%, pero eso no significa que el impuesto sea un 19% del precio final. En la venta de viviendas, el valor del terreno no paga IVA: el impuesto se aplica solo sobre la construcción.
Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor neto de 4.000 UF y 800 UF corresponden al terreno, la base a¿Qué pasa con quienes compraron antes de que empezara la exención?
La ley contempla una devolución del IVA para las compraventas firmadas por escritura pública entre el 22 de abril de 2026, día en que ingresó el proyecto al Congreso, y el 1 de diciembre de 2026, cuando parte la exención.
Para acceder, la operación debe cumplir los mismos requisitos de la exención: vivienda, primera venta y recepción definitiva anterior al 17 de octubre de 2026. Además, debe haber pagado el IVA y la escritura debe mencionar expresamente que se acoge a este beneficio.
¿Qué pasa si compré una vivienda en verde?
Este punto es especialmente relevante para quienes compraron propiedades en verde o en blanco.
Firmar una promesa durante el período en que aplica la ley no significa que la operación tenga derecho a la devolución o a no pagar el IVA. El hito que se considera para que la inmobiliaria pueda entregar este beneficio es la firma de la compraventa definitiva. Y ojo, que la ley también exige que al momento de entrada en vigencia, el proyecto deben contar con recepción municipal.
¿Cómo funciona la devolución?
El punto clave es que la devolución no la pide el comprador. El orden es este:
- La inmobiliaria le restituye al comprador el IVA que le cobró.
- Luego, la inmobiliaria solicita la devolución al SII, acreditando que ya hizo esa restitución.
- El SII le devuelve a la inmobiliaria un monto equivalente a lo que restituyó.
Es decir, si compraste en esta ventana, tu contraparte es la inmobiliaria, no el SII. Y como la medida es voluntaria, conviene consultarle directamente si va a acogerse.
¿Qué significa la exención del IVA para un inversionista inmobiliario?
Para quien compra para arrendar, el efecto principal está en el precio de entrada. Una vivienda comprada sin IVA cuesta menos y, si mantiene el mismo arriendo, mejora la relación entre el capital invertido y la renta que genera: mejora el cap rate.
También hay un efecto a futuro. Cuando terminen los 12 meses, las viviendas nuevas volverán a venderse con IVA. Quien compró durante la ventana habrá entrado a un precio menor que el del mercado posterior.
Pero el indicador relevante sigue siendo el precio final, no la etiqueta. Habrá meses de mucho mensaje «venta sin IVA», y no todas las ofertas traspasarán el beneficio de la misma forma. Hay que mirar el precio final, el arriendo esperado y la rentabilidad total.
Otra ventana de la misma ley: el impuesto de 5% a los arriendos
La Ley 21.850 trae un segundo beneficio que corre en paralelo y que pocos están mirando. Quienes compren viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² dentro de los 12 meses desde la publicación de la ley (desde el 17 de octubre de 2026) pueden optar por pagar un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto, a partir del 1 de enero de 2027.
Esta ventana empieza antes que la del IVA, y ambas pueden coincidir en una misma compra. Te explicamos el detalle del nuevo régimen DFL2 en este artículo.
Lo que todavía falta: las instrucciones del SII
La ley ya está publicada, pero el Servicio de Impuestos Internos debe dictar una resolución con los requisitos de documentación, registro y acreditación para aplicar la exención y la devolución.
Al cierre de esta actualización, el 26 de octubre de 2026, esa resolución aún no se ha publicado. El SII anunció que la exención del IVA a la vivienda está entre las primeras instrucciones que dará a conocer. Actualizaremos este artículo cuando salga.
IVA a la vivienda: una ventana con fecha de inicio y de término
Con la ley publicada, ya no hay que especular sobre fechas. Desde el 1 de diciembre de 2026 y por un año, la primera venta de viviendas nuevas con recepción definitiva anterior al 17 de octubre puede hacerse sin IVA. Y quienes compraron desde el 22 de abril pueden recibir el IVA de vuelta a través de la inmobiliaria.
Aun así, hay que evitar las simplificaciones:
No todas las viviendas nuevas califican, no todas las inmobiliarias se acogerán y eliminar el IVA no significa bajar un 19% el precio.
Para quien está evaluando invertir, la pregunta sigue siendo la misma: ¿cuánto cuesta la propiedad, cuánto arriendo puede generar y qué rentabilidad entrega sobre el capital invertido? El IVA puede mejorar esa ecuación, pero no reemplaza el análisis completo.
Lo que sí es indiscutible es que estamos frente a una oportunidad con plazo. Más que nunca, asesorarse bien es primordial para tomar una buena decisión de inversión.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal ni tributaria. Fuente: Ley N° 21.850, Diario Oficial del 17 de octubre de 2026.